El 6 de marzo entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, donde se modifica artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que afectan a los contratos de arrendamiento.

Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, siempre sujeto a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)  y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

A continuación comentamos las principales modificaciones:

·      Duración del plazo de arrendamiento de vivienda:

Tras la reforma se aumenta el plazo legal, recuperándose  la duración mínima de 5 años cuando el arrendador sea persona física (anteriormente la duración mínima era de tres años)  y se incorpora una novedad en el que si el arrendador es persona jurídica el plazo es de 7 años.

Transcurrido este plazo si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario) el arrendamiento se prorroga tácitamente durante 3 años. (Anteriormente la prórroga era de 1 año.)

El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, aunque no aparezca inscrito el arrendamiento en el registro de la propiedad, el nuevo adquirente de la vivienda arrendada queda vinculado por el contrato de arrendamiento del anterior propietario.

·      Limitaciones a la renta y fianza:

La renta será la que libremente estipulen las partes, se establecen limitaciones a la actualización de las mismas, ya que nunca podrá ser superior al IPC anual, y no se podrá elevar la renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años.

Respecto de los gastos de formalización del contrato de arrendamiento se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Será obligatoria la fianza de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades para el arrendamiento con un uso distinto  del de vivienda, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de pacto entre las partes.

Se establecen limitaciones, para el caso de  arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.

·      Ley de Propiedad Horizontal:

Esta modificación en la Ley de Propiedad Horizontal se da en dos extremos, aumentando al 10% el fondo de reserva que las comunidades de propietarios deben tener para obras de conservación y reparación de la finca, e igualmente, las comunidad de vecinos podrán vetar los arrendamientos turísticos siempre que lo acuerden las 3/5 partes de los propietarios, pero solo a los nuevos alquileres turísticos, los anteriores no están sujetos.

·      Procesos judiciales en materia de arrendamiento:

Se incluyen también modificaciones en los procedimientos Judiciales, en el sentido que el Juzgado, ante desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad debe informar al inquilino de la posibilidad de acudir a los servicios sociales si se encuentra en una situación de vulnerabilidad.

Si los servicios sociales confirman dicha situación de vulnerabilidad, lo comunicarán al Juzgado que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas, por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 2 meses si es persona jurídica. Fiscalmente el contrato de arrendamiento queda exento del pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de este impuesto los arrendamientos de vivienda.

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